10月19日就是BC省选投票日了。之前，我并没有就省选发布过任何文章。直到看到前两天NDP发布的最新政纲中关于住房政策中的 Speculation and Vacancy Tax (简称：SVT)，也就是大家常说的投机空置税政，实在是忍无可忍。割羊毛也没有这么个割法！
10月4日，NDP发布完整版政纲。政纲中关于大家非常关注的投机空置税政策有了令人震惊的调整！NDP党领David Eby宣布：如果NDP在这次省选中胜出组建政府，将从2025年起，大幅上调投机税征收比例。具体比例如下：
外国业主和卫星家庭的 SVT 上调至 3%
加拿大公民或永久居民（非卫星家庭） SVT 上调至 1%
我们来算一下，按照NDP的新政纲，如果一个外国业主购买了一所价值200万加币的房子，那么一年的SVT将会高达6万，即使NDP之后维持3%的税率，33年后，交给NDP的投机税将会累计达到198万，相当于把房子整个送给NDP了。
而且，以上估算，仅仅是计算了投机税部分，还不包含其他地税等。
那么，如此高税率的投机空置税究竟是什么税？是如何出台的？5年下来对住房可负担性有没有正向作用？
投机空置税及其历史
投机空置税 (Speculation and vacancy tax) 是加拿大 BC 省政府（执政党为NDP）在 2018 年11月17日通过的一种年度税。
投机空置税 (Speculation and vacancy tax) 是BC省房产业主每年需缴纳的一项税种。根据NDP的说法，投机空置税的目的在于打击BC省主要城镇中心的房屋投机与空置行为。在征税地区的所有房产业主都必须申报，即使他们可以申请豁免缴纳该税种也需要每年申报。
注意：投机与空置税（简称SVT）不同于温哥华市政府的空屋税(Empty Home Tax，简称EHT)。
如果按照NDP宣布此政策时所说的是为了调整房地产市场健康发展，打击投机行为，那么无可厚非。但是，当你仔细研究了相关规定后，就会觉得这项投机空置税非常不合理。
首先，生效日期不合理。
这项立法是2018年11月27日通过的。然而，不同于一般立法都是通过之后过几个月才开始实施的规定，这项立法是往回追溯至2018年1月1日。也就是说，如果你在2018年11月27日之前持有房屋，你属于应缴纳投机税的范围，并且没有出租超过3个月以上（2018年当年为3个月以上，2018年以后要求出租6个月以上），在2019年3月之前，就要缴纳房屋估值的0.5%的投机空置税（之后改为外国人和卫星家庭2%，本地居民1%）。
我们普通老百姓哪里有未卜先知的能力，知道11月要开始实施税率这么高的新税种，而能够提前将房屋出租？！
第二，出租条件苛刻且不合理。
虽然将属于要征收投机空置税的房屋出租可以获得豁免。然而，当你看了出租的规定之后就知道对于很多房屋持有人来说简直是欲哭无泪，叫天天不应！尤其是对于外国业主和卫星家庭。
如果是外国业主或者卫星家庭，想要将房屋出租以获得投机空置税的豁免，则有诸多限制，如：
租客必须是BC省税务居民身份且租客 BC 省内收入大于房产租金的 3 倍以上才可以豁免。
而且，所要出租的房屋必须是独立出租单位，具备完整的浴室、厨房，卧室，客厅等空间。这让购买公寓的人该怎么办？同一套公寓，如何才能有独立的出租单位？
或者虽然是House，但是只有一个出入口，而且，业主自己还要居住，如何出租？
第三，有挂羊头卖狗肉之嫌。
既然是speculation and vacancy tax（投机空置税），那么，我们先来了解一下什么是speculation， 什么是vacancy。
根据维基百科的定义：
Speculation，中文投机，是指购买资产，希望在短时间升职，通过短期交易套利的行为。
可以看出，区别投机与投资，最明显的行为应该是是否以短期套利为目的。
Vacancy，中文空置，如果是和房屋连用，就是指社区内空置的房屋。
根据维基百科关于“投机”和“空置”的定义，对照NDP的投机空置税的适用客体：BC省一些居民购买房屋长期持有，甚至还是自己的唯一居所，还要莫名其妙每年缴纳2%的投机空置税。
请问：这些人哪里投机了？这些房屋哪里空置了？！
NDP是否存在打着解决住房困难，调节房地产市场健康发展的幌子，以投机空置之名行莫名加税之实！
不要以为投机空置税只对外国人产生影响。其实，本地居民照样受到影响。
大家都知道，很多本地人喜欢在周边购买度假屋。比如：在温哥华拥有一套房产的A先生在Kelowna购买了房屋用于度假，那么，Kelowna的房屋就要缴纳投机空置税。
或者因为工作地和原居住地路程较远，为了节省时间，在工作地附近租房居住，周末返回原住所。那么，原住所也要缴纳投机空置税。
第四，数据不透明。
在投机空置税通过之前，NDP宣称此政府将只对少数人产生影响。投机税实施之后，NDP也宣称超过99%的人无需缴纳投机税。
但是，在今天发文时，查询BC官网，我并没有发现投机税实施五年来的实际缴纳人数以及精确的纳税金额。只是在官网处有非常简短的粗略介绍：
根据谷歌翻译，意思是：
"超过8100万加元的税收收入将用于资助实施该税收的地区的可负担住房项目。
税收收入的83%来自于以下几类人群：外国业主、全球收入未在其他地方纳税的人、居住在BC省（B.C.）以外的加拿大人，以及其他非BC居民的业主。
总结来说，投机和空置税的收入主要来自非本地居民，并将用于支持可负担住房的建设"。
NDP住房政策实施5年效果令人意外
那么，征收投机税及NDP的其他住房政策实施5年来，BC省的住房可负担性究竟如何？
今天（10月9日），SFU大学比迪商学院房地产金融学教授Andrey Pavlov所撰写的一篇文章用大量的数据将BC省近年来各种房产政策之下住房可负担性的状况呈现在人们面前。结果令人非常吃惊！他在文章中提到：
尽管BC政府实施了一些看似合理的政策（如投机和空置税、短期租赁禁令等），但这些政策实际上增加了住房投资的风险，进一步加剧了住房短缺。
（原文链接：https://dailyhive.com/vancouver/bc-government-housing-policies-supply-opinion）
我们来看Andrey教授列出的几组数据：
以上4组数据分别是大温哥华地区2017、2018及2023年的住宅竣工数。
显而易见，自从2018年NDP推出30-point Housing Plan以来，大温地区住宅竣工数不仅没有增加，反而大幅下降！
然而，自2017年以来，大温地区的人口增加数是35万！
大幅下降的住宅竣工数和迅猛增加的人口，请问：住房将如何可负担？NDP当政以来所出台的包括投机税在内的一系列政府为什么没有任何效果，甚至刻意说加剧了住房负担！
也许你会说，有可能是疫情或者加息造成的。那么，我们来看看美国自2017年以来的住房竣工数。
根据Federal Reserve Bank of St. Louis 的数据显示：自 2017 年以来，美国的住房完工量增长了 25% 以上。
看完邻居美国的数据，我们再来看看大温历史上的数据。
2013 年至 2018 年，大温哥华地区竣工量每年增长 6%。2015 年至 2018 年的增长率高达 12%。
即使是按照保守的 6%的年度增长来计算，意味着 2023 年大温哥华地区竣工量应该达到 32,783 套。如果我们保持这一趋势，2023 年我们将完成比2023年实际多近 12,000 套住房（增长 57%）。
最新的加拿大按揭与住房公司（CMHC）报告显示，温哥华的租赁空置率仅为0.9%，远低于正常租赁市场3%的标准。同时，两居室公寓的租金从2018年的1649到2023年的2181，上涨了32%。
Andrey在文章最后说：鉴于过去七年无数的严厉税收和限制，许多人预计我们的住房能力将大幅提升，而且花费更少。但事实是，税收、法规和限制却适得其反！
（说明：上述NDP房地产政策实施五年的效果的所有数据来自于Andrey教授的文章）。
写在最后
三问
如果NDP执政以来，若干房产政策之下并没有减轻住房的可负担性，反而加剧了，那么，是否应该反思政策的合理性和有效性？
如果认为Andrey教授列举的数据或者论点有问题，那么，是否应该详细而准确的公布若干房地产政策实施之前和之后的对比？
最后，Eby说，如果NDP在本次省选中获胜，将会把投机税从原来的2%上涨到3%（加拿大公民和居民从原来的0.5上涨到1%），涨幅高达50%和100%，这个涨幅依据何在？！
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