疫情结束后，全球主要发达国家纷纷进入加息周期，以遏制通货膨胀。作为高风险的私募股权投资，EB5投资移民项目深受宏观经济和货币政策变化的影响。
加息对EB5项目的影响
2022年，由于通胀居高不下，美国结束了疫情期间的低利率政策，一年内连续加息，使联邦基金利率迅速从0%升至5.5%。
绝大多数EB5项目，包括多户住宅、度假酒店和学生公寓，都属于商业地产范畴，而商业地产对利率变化尤为敏感，尤其是在开发阶段。
利率上升意味着资金成本增加，房产开发高度依赖的建筑贷款和夹层贷款的成本也随之上升。加息可能导致现金流紧缩，项目开发停滞，甚至因现金流断裂而无法通过再融资替换贷款。融资难度增加，加上估值下降，最终可能导致项目破产清算或被法拍。
数据来源：tradingeconomics.com
此外，利率上升会导致商业地产估值下降。在低利率时期推出的EB5商业地产项目通常估值较高。随着利率上升，购房者的房屋按揭利率和个人信贷利率也会提高，贷款成本增加导致房屋需求下降。
在项目退出时，高利率环境下市场流动性减少，可能面临再融资困难或交易周期延长等问题。
在后疫情时代高利率环境下，商业住宅需求被抑制，交易市场流动性减少，资金成本上升导致现金流短缺等问题，导致洛杉矶世纪广场和时代广场百老汇702项目等许多EB5大型项目出现问题。
许多EB5项目因估值下降无法再融资，最终导致止赎拍卖，这为所有投资者敲响了警钟。
黎明前的曙光：降息周期将至
今年8月，美国公布了多项重要经济指标数据，就业增长远低于预期，失业率不断上升，触发了预示经济衰退的“萨姆规则”（Sahm Rule）。
这些数据引发了华尔街今年最严重的抛售，各国股市暴跌，美国国债收益率下降，导致8月5日全球资本市场出现“黑色星期一”。
经济衰退并不等同于经济危机，对市场数据的过度反应不必过分担忧，反而透露出了一丝曙光。失业率数据是美联储在对抗通胀之外的另一重要目标。
失业数据的恶化与通胀数据的连续下降预示着美联储即将降息，以防止经济衰退，启动新的降息周期以刺激经济活力。
市场对降息时间和幅度的预期发生了重大变化，银行、议员和金融机构纷纷呼吁美联储提前大幅降息。CME数据显示，9月降息50个基点的可能性上升至70%，预计到年底总共降息约115个基点。
美联储主席鲍威尔在8月底的杰克逊霍尔全球央行年会上也释放了鸽派信号：“政策调整的时候到了。”
降息对EB5项目的潜在影响
⬥市场流动性增加
快速降息最直接的影响是降低资金成本，利率下降会促使信贷周期进入上升阶段。银行和其他金融机构更愿意释放资金进入市场。对于EB-5项目，银行贷款和夹层贷款的利率将会下降，缓解资金链紧张和即将到期的贷款压力，特别是对于旧有的EB-5项目。
降息还会显著提升资本市场的流动性。随着利率下降，全球资金可能会流出美国债券市场，涌入资产和衍生品市场。大量流动性释放将推动股市和房地产市场的活跃度，买卖双方数量增加，市场交易更加频繁，交易周期缩短。
⬥商业地产复苏
在过去两年中，联邦基金利率从接近零水平攀升至5.25%-5.5%，导致融资条件收紧，商业地产价格下跌，形成了恶性循环，最终美国房地产价格回吐了之前的涨幅。
历史表明，利率是影响房地产市场的重要因素，降息通常会带来房价上涨。特别是商业地产价格指数，以出租公寓和酒店为代表的商业地产对利率变化更为敏感。降息可能带来销售、投资和建设活动的回升，提供更多房地产投资机会。
⬥资产估值提升
在商业地产中，资本化率（Cap Rate）是一个重要的估值指标，表示物业净营运收入（NOI）与市场价格的比率。它反映了投资者对物业未来收益和风险的评估。
Cap Rate对商业地产的退出价格有直接影响。在降息周期中，利率下降会导致Cap Rate下降，从而提高资产估值。对于EB-5项目，这意味着在降息周期内退出时，项目可以以更高的交易价格出售，确保足够的利润来分配给投资者。
总的来说，市场流动性、Cap Rate和商业地产价格都与利率成反比关系。降息周期会为EB-5商业地产项目提供良好的宏观环境。更高的价格和估值、更好的市场流动性将提升项目的交易价格和速度，使投资者能够更快地收回全部本金和收益。
同时，Trump与Harris的大选之争带来了未来移民政策的不确定性。可能会增加美国居民的成本，打击亲属移民，从而将更多签证配额分配给EB类别移民。EB-5项目可能迎来一个资金安全和身份安全的黄金投资期。
结论：EB-5投资者如何应对？
建议EB-5申请人应结合自身情况，抓住新政EB-5无排期的窗口期，迅速递交申请，以防未来经济环境和移民政策的变化。
在当前形势下，选择更符合商业逻辑且更成熟的城市TEA项目，有助于投资本金的回收。
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